Bestellerprinzip wird verbindlich: Makler müssen umdenken.

Das Bestellerprinzip wird verbindliches Gesetz

 

Wohnungsmakler müssen sich umstellen – eine Chance für ein neues und gerechteres Vergütungsmodell?

Das neue Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde am 27. März 2015 nun auch vom Bundesrat gebilligt und wird damit in Kürze, wahrscheinlich noch zum 1. Mai, in Kraft treten. Wohnungsmakler müssen deshalb – wohl oder übel – Ihr bisheriges Geschäftsmodell anpassen, um weiter gesetzestreu und vor allem konkurrenzfähig zu bleiben.

 

Folgende Knackpunkte bringt das neue Gesetz mit sich:

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[li]Der Provisionsanspruch entsteht nur mit dem ersten Besteller der Leistung.[/li]
[li]Wie lässt es sich dann lösen, dass mehreren Mietinteressenten dieselbe Wohnung angeboten werden darf, ohne dass der Provisionanspruch „verpufft“?[/li]
[li]Wie können die Beschränkungen des Bestellerprinzips eventuell sogar umgangen werden?[/li]
[/ul]

 

Wie auch bisher sind folgende Apekte zwingend zu beachten:

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[li]Wie und wann sind Kunden über Ihre Verbraucherrechte zu belehren, insbesondere das Widerrufsrecht?[/li]
[li]Was passiert, wenn ein Kunde tatsächlich widerruft, Maklerleistungen aber schon erbracht wurden?[/li]
[/ul]

 

 

Berechtigte Kritik am Gesetz

Das Gesetz wird von vielen Seiten zurecht kritisiert. Nicht unbedingt wegen des Inhalts oder der dahinter stehenden Absicht, dafür aber wegen der teilweise mangelhaften Gesetzestechnik.

 

 Abbildung 1: Schema Maklervergütung

[image url=”https://www.kanzlei-schell.de/wp-content/uploads/Übersicht-Maklervertrag.png” raw=”true” alignment=”left” margin_left=”0″ margin_right=”0″ margin_top=”0″ margin_bottom=”30″ width=”620″ height=”352″]

 

Hauptärgernis ist sind  die folgenden fiktiven, aber keinesfalls fernliegenden Fälle:

1. Mehrere Vermittlungsverträge für dieselbe Wohnung

Der Makler schließt mit mehreren Wohnungssuchenden innerhalb kurzer Zeit Vermittlungsverträge über vergleichbare Räumlichkeiten (ähnliche Größe, Lage, Miethöhe) ab und holt nach Abschluss dieser Vermittlungsverträge bei einem Vermieter den Auftrag ein, eine bestimmte, den Vorstellungen der Mietinteressenten entsprechende Wohnung anzubieten. Kontaktiert der Makler daraufhin einen Vermieter und erhält von diesem einen Auftrag, die Wohnung anzubieten, so bestünde nach dem Wortlaut Vorschrift – wenn man diesen ernst nehmen möchte – auch dann, wenn ein Mietvertrag mit einem der Mietinteressenten zustande kommt, überhaupt keine Entgeltpflicht des Wohnungssuchenden, da der Vermittler wegen der Vermittlungsverträge mit mehreren Wohnungssuchenden und nicht „ausschließlich“ wegen eines Vermittlungsvertrags tätig geworden ist.

 

2.Weiter Vermittlungsvertrag für bereits bekannte Wohnung

Der Makler holt nach Abschluss eines Vermittlungsvertrags bei einem Vermieter den Auftrag ein, dem Mietinteressenten eine Wohnung anzubieten. Ein Mietvertrag mit diesem Interessenten kommt nicht zustande. Im Anschluss schließt der Makler einen Vermittlungsvertrag über vergleichbare Räumlichkeiten mit einem weiteren Mietinteressenten ab, der die genannte Wohnung sodann mietet. Auch in dieser Konstellation scheint die Möglichkeit, vom Mieter eine Provision zu erlangen, „verbrannt“, da der Erstinteressent die Wohnung nicht angemietet hat und das Merkmal der “Ausschließlichkeit” nicht erfüllt sein dürfte.

 

Der Bundesrat hat bereits darauf hingewiesen, dass diese Ergebnisse widersinnig sind und nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen können. Der Bundestag hat gleichwohl auf klärende Worte verzichtet. Es ist schwer vorstellbar, dass die oben gefundenen Resultate in der Praxis tatsächlich rechtlich so gewertet werden. Abschließende Klärung werden nur die Gerichte herbeiführen können. Bis dahin ist Makler zu empfehlen, in Ihre Unterlagen klarstellende Hinweise einzubauen, die diesen Umständen Rechnung tragen.

 

Umstellung auf ein gerechteres Vergütungs-Modell?

Der unternehmerisch denkende Makler wird sich alsbald die Frage stellen, wie mit den geänderten Gesetzesbedingungen umzugehen ist. Man mag dies durchaus als Chance sehen, den Geschäftsbetrieb auf ein für alle Seiten gerechtes Modell umzustellen.

Anlass für die Gesetzesänderung war überhaupt erst der Umstand, dass die Vergütungsprovision des Maklers am Ende die Person traf in voller Höhe traf, die nur einen Teil der Leistungen empfangen hat. Unter Umständen sind viele Besichtigungstermine vergangen, bevor der endgültige Mieter den Mietvertrag unterzeichnet hat. Dieser empfand es oft als unfair, eine hohe Provision an den Makler zu zahlen – da er sich aber auch nicht darüber bewusst war, dass der Provision meist ein hoher Arbeitsaufwand des Maklers vorausgegangen war.

 

Ein Lösung hierfür kann sein, sich gänzlich (oder zumindest mit einem Unternehmenszweig) von dem erfolgsabhängigen Vergütungsmodell zu trennen. Stattdessen können die Vermittlungsleistungen auf Basis von Dienst- und Geschäftsbesorgungsverträgen erbracht werden. Beispiel: Der Mieter zahlt ein Entgelt für einen Besichtigungstermin.

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[li]Der Vorteil: Jede Partei zahlt nur für die Leistung, die Sie auch erhalten hat. [/li]
[li]Sie als Makler sparen sich Zeit für “window shopper”, die nur neugierig auf das Innenleben der Wohnung sind, aber sonst kein ernsthaftes Interesse haben.[/li]
[li]Vorsicht! Die Maklertätigkeit und die aufwandsabhängige Tätigkeit sind streng zu trennen. um sich nicht den Vorwurf der “Umgehung gefallen lassen zu müssen.[/li]
[/ul]

 

In jedem Fall wichtig: Verbraucherschutzrecht und Widerrufsrechte

Für welche Option sich ein Makler auch entscheidet, bei jedem Modell sind die § 312 ff. BGB zwingend zu beachten, sofern (wie sehr häufig) der Maklervertrag über das Telefon, Internet oder außerhalb von Geschäftsräumen zustande kommt.

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[li]Über Widerrufsrechte ist dann notwendig zu belehren. Auch müssen bestimmte Angaben dem Kunden in ausreichender Form zur Verfügung gestellt werden.[/li]
[li]Wird dies versäumt, ist dies wettbewerbswidrig und kann von Konkurrenten abgemahnt werden und im schlimmsten Fall ist die Provision verloren.[/li]
[li]Kompliziertester Fall: Was passiert, wenn der Makler bereits Leistungen erbracht hat und der Kunde dann widerruf? Im besten Fall ist die komplette Leistung schon erbracht, sodass ein Widerruf ausscheiden dürfte, andernfalls ist prinzipiell Wertersatz geschuldet. Wichtig: Auch in diesen Fällen ist zwingend über diese Folgen zu belehren! [/li]
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Benjamin Schell